Ce drepturi au locatarii de bloc când vine vorba de majorarea întreținerii

Creșterea prețurilor la utilități și inflația au pus o presiune tot mai mare pe bugetele românilor, iar întreținerea locuințelor devine o problemă din ce în ce mai sensibilă pentru mulți proprietari.

O întrebare frecventă care se ridică în rândul locatarilor de bloc este dacă asociațiile de proprietari au dreptul de a impune majorarea contribuțiilor lunare fără consultarea acestora. Răspunsul este clar: nu, legea nu permite acest lucru.

Ce spune Legea 196/2018 despre deciziile luate de asociațiile de proprietari?

Potrivit Legii nr. 196/2018, care reglementează înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari, nicio persoană aflată în conducerea asociației – fie președinte, fie comitet executiv – nu are dreptul de a decide unilateral majorarea cotelor de contribuție la întreținere, indiferent de motivele invocate. Aceste modificări se pot face doar în cadrul Adunării Generale a proprietarilor, care trebuie să îndeplinească anumite condiții legale.

Mai exact, modificarea cotelor de întreținere poate fi aprobată doar dacă:

1. Se respectă cvorumul prevăzut de lege (prezența a cel puțin jumătate plus unu dintre membrii asociației);

2. Se obține votul majoritar al celor prezenți la adunare;

3. Hotărârea este consemnată într-un proces-verbal oficial, semnat de președintele asociației și contrasemnat de secretar.

Astfel, orice decizie luată fără respectarea acestor condiții nu va fi valabilă din punct de vedere legal.

Care sunt situațiile în care majorarea întreținerii este justificată?

Există anumite condiții care permit majorarea contribuțiilor lunare, însă acestea trebuie aprobate explicit de către Adunarea Generală a proprietarilor. Printre situațiile în care aceasta se poate justifica se numără:

1. Creșterea tarifelor la utilități: Dacă furnizorii de apă, gaze sau electricitate majorează prețurile, asociația are obligația de a reflecta aceste creșteri în calculul întreținerii, dar numai dacă acestea sunt susținute de documente justificative (facturi).

2. Lucrări de reparații și întreținere: Dacă se impun reabilitări ale fațadelor, înlocuiri de lifturi, zugrăveli sau alte intervenții majore, toate acestea trebuie aprobate de către proprietari, iar lucrările trebuie să fie susținute de devize clare și planuri de execuție.

3. Costuri administrative suplimentare: În cazul în care se angajează un administrator profesionist, se măresc salariile pentru personalul angajat sau se achiziționează echipamente, aceste cheltuieli pot justifica o creștere a contribuțiilor lunare, dar și acest lucru necesită aprobarea explicită a Adunării Generale.

Ce pot face locatarii dacă sunt puși în fața faptului împlinit?

Dacă asociația de proprietari decide să mărească întreținerea fără a organiza o Adunare Generală sau fără a respecta procesul de vot, proprietarii pot lua măsuri legale pentru a contesta decizia. În aceste cazuri, locatarii pot:

1. Solicita explicații și consultarea documentelor justificative, cum ar fi facturi, devize sau contracte, pentru a înțelege motivația majorării.

2. Depune contestație în instanță și cere anularea deciziei, dacă nu a existat o Adunare Generală sau dacă votul majoritar nu a fost respectat.

3. Trage la răspundere conducerea asociației, atât civil cât și penal, în cazul în care se constată utilizarea ilegală a fondurilor sau luarea de decizii abuzive.

Importanța organizării corecte a Adunărilor Generale

Pentru a preveni astfel de abuzuri și pentru a asigura transparența în deciziile luate, legea impune ca fiecare asociație de proprietari să organizeze cel puțin o Adunare Generală pe an. Aceste întâlniri sunt esențiale pentru:

• Discutarea raportului de activitate al comitetului executiv;

• Analizarea bugetului de venituri și cheltuieli;

• Discutarea propunerilor de reparații, investiții sau modificări ale întreținerii;

• Alegerea sau revocarea membrilor comitetului și cenzorilor.

În acest mod, locatarii au posibilitatea de a participa activ la procesul decizional, garantându-se astfel un control mai mare asupra cheltuielilor și o mai bună transparență.